Quelles sont les nouvelles contraintes du DPE sur l’investissement locatif ? Pourquoi est-ce important de faire des travaux de rénovation ? Acheter un bien immobilier avec travaux, est-ce plus rentable ? Si vous vous posez ces questions, vous trouverez des éléments de réponse dans cet article.
En général, les investisseurs locatifs évitent d’acheter un bien immobilier avec beaucoup de travaux tout en prenant en compte les nouvelles contraintes du DPE sur l’investissement locatif. Cependant, investir dans un bien avec travaux peut être plus rentable puisqu’il peut être loué plus cher. Aussi, les investisseurs peuvent profiter d’avantages fiscaux. Alors, est-ce plus rentable ? Comment définir le budget pour les travaux ? Qu’est-ce qui change avec les nouvelles contraintes sur le diagnostic de performance énergétique ?
Faut-il faire des travaux de rénovation pour pouvoir continuer à louer son bien immobilier ?
La loi du 22 août 2021 a instauré une interdiction de mise en location basée sur le diagnostic de performance énergétique. Il s’agit d’interdire tous les biens immobiliers classés de E à G à la location :
- en 2025 : les biens classés G,
- en 2028 : les biens classés F,
- en 2034 : les biens classés E.
C’est-à-dire que les investisseurs sont obligés de faire des travaux de rénovation pour pouvoir louer leur bien. De plus, les propriétaires des logements classés F et G ne peuvent pas augmenter les loyers sans réaliser des travaux d’amélioration.
Aussi, un nouvel audit énergétique est obligatoire à compter du 1er septembre 2022 lors de la vente des logements considérés comme une passoire énergétique : classés E, F et G. Cet audit énergétique ayant pour but d’atteindre la classe B n’est plus basé sur la consommation énergétique mais sur les émissions de gaz à effet de serre et les proportions des travaux d’amélioration énergétique.
Bien que l’État aide les investisseurs qui veulent réaliser des travaux d’amélioration énergétique, il est nécessaire de calculer la rentabilité d’une opération avant d’acheter un bien immobilier avec travaux. Donc les investisseurs doivent décider s’il vaut mieux investir dans une passoire énergétique ou plutôt dans un logement classé A, B ou C.
Est-il possible d’augmenter ses revenus locatifs grâce aux travaux d’amélioration énergétique ?
La réponse est oui ! Cependant il faut estimer correctement l’enveloppe de travaux pour qu’un projet d’investissement soit un succès.
Les investisseurs locatifs ont toujours pour but de valoriser leur bien afin d’accroître sa valeur à la location. C’est pour cela qu’en général ils préfèrent des biens immobiliers avec travaux, car ils ont un rendement locatif relativement plus élevé puisque les investisseurs peuvent louer plus cher leur logement une fois les travaux terminés. A ce stade, il faut que les investisseurs définissent bien le budget tout en estimant le coût des travaux pour pouvoir avoir une rentabilité élevée. Pour calculer le coût des travaux, il est d’abord nécessaire de décider quel type de travaux est préférable afin d’atteindre les objectifs d’investissement ?
Distinguer trois types de travaux de rénovation ?
Principalement, il existe 3 types de travaux d’amélioration. Dans un premier temps, nous pouvons parler des travaux de rafraîchissement. Ce sont les travaux les plus légers entre 250€ – 350€ comme les revêtements de sol et la peinture des murs. Ensuite, il y a les travaux de rénovation complète qui sont plus lourds. Ils prennent presque la totalité des éléments d’un bien et coûtent entre 550€ et 750€. Enfin, nous pouvons parler de la remise à neuf. Il s’agit des travaux beaucoup plus lourds qui permettent d’aménager des plateaux entièrement bruts. Il faut consacrer au minimum un budget de 900€. Que ce soit le type des travaux, ils permettent aux investisseurs de louer leur logement plus facilement même dans une zone avec une faible tension locative.
Une fois le type de travaux décidé, comment estimer le budget pour que le coût total avec travaux soit au-dessous du prix auquel est valorisé le bien ?
Estimer le coût des travaux ?
Les investisseurs analysent plusieurs centaines d’annonces par jour pour trouver le bien rentable. Pour économiser du temps et estimer correctement les chiffres de leurs projets d’investissement, ils se servent de plus en plus des simulateurs qui leur permettent de calculer facilement la rentabilité, les revenus locatifs, le coût des travaux, etc.
À ce stade, LyBox permet de faire une simulation investissement. Grâce à cette solution, les investisseurs font des estimations au moment de l’analyse de leur bien immobilier tout en évitant de faire des erreurs sur le budget des travaux qui peuvent faire baisser la rentabilité de leur projet. Ainsi, ils ne perdent pas de temps à faire des calculs et économisent leur énergie pour l’essentiel.
Vous savez tout sur les contraintes du DPE sur l’investissement locatif. Pour en apprendre plus sur le DPE dans sa globalité ou sur d’autres sujets, consultez notre blog !
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